790手机游戏|李宇嘉:这个“金九银十”,为何有点凉?

  • 作者:匿名
  • 日期:2020-01-02 18:09:19
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摘要:中新经纬客户端9月23日电 题:《李宇嘉:这个“金九银十”,为何有点凉?》作者 李宇嘉 近几年,调控将楼市特有的季节性波动抹平了,但今年的楼市似乎比往年要“凉”,开发商集体焦虑。新房降价也难卖“金九”开局的上半月,35城新房成交同、环比都下跌了7%。此前重点城市已连续下跌2个月了。无论房价还是交易量,高位平衡是多方共识。

790手机游戏|李宇嘉:这个“金九银十”,为何有点凉?

790手机游戏,新华社经纬客户9月23日电:“李鱼枷:为什么这“九金十银”有点冷?》

作者李鱼枷(广东省住房政策研究中心首席研究员)

近年来,该法规消除了房地产市场特有的季节性波动,但今年的房地产市场似乎比往年“更冷”,这引起了开发商的集体焦虑。

很难以低价出售新房子。

在“金九”运动的上半年,35个城市的新房成交量在同一个月和同一个月下降了7%。在此之前,主要城市已经连续两个月下跌。开发商的焦虑让购房者拥有了房地产市场。目前,买方市场的特点是显而易见的,游客数量并不差,但“观望为主,并不急于达成交易”。因此,开发商继续提供降价措施,这只会使市场越来越疲软。

值得注意的是,目前出售的新房存量非常低。在克里监测的27个重点城市中,22个城市的库存消化周期不到12个月,11个城市的库存周期不到6个月。既然短期供求如此紧张,为什么很难低价出售新房?因为,除了新的竞争之外,二手房正在大规模侵入新房的生态圈,彻底修改房地产市场的游戏规则。目前,在一、二线热门城市上市的二手房数量大多在“十套”水平,几乎是去年底的两倍,远远超过新房供应量。

例如,目前深圳、杭州、重庆和成都分别有63,000套、100,000套、117,000套和110,000套二手房上市,比去年底分别增加了33,000套、15,000套、71,000套和52,000套,一般比待售新房存量高出30%以上。二手房上市数量飙升,似乎是一夜之间发生的。三个月前,中国银监会主席郭树清曾表示,“依赖房地产进行财务管理的居民会发现这非常不经济。”事实就是如此。

市场“多看少买”

考虑到资本成本、交易成本、机会成本、建筑折旧等因素,过去两年买房会导致“不亏不盈”的现象。很难支付成本,因为房价上涨正在收缩。根据中泰证券的统计,在上海持有房地产的成本约为9%。也就是说,如果上海的房价不上涨,或者涨幅低于9%,那么购房者实际上会发生账面损失。在深圳,近年来有许多专业投机者加大了投资房地产的杠杆。其中一个人私下和作者聊了聊。2017年,他买了一栋杠杆率更高的房子。尽管房价上涨了20%,但没有盈利。

如果你不赚钱,你必须兑现。然而,现在的交易成本相对较高,各种税费高达总房价的6%-10%。在需求不再反复无常的情况下,市场的表现是“多看少买”。据贝壳统计,近几个月来,14个城市的平均人口数量一直处于较高水平,但二手房的成交量却很低,周期高达4-6个月。因此,业主不得不降低价格。

二手房与新房竞争。

最近发布的8月份70个城市的房价指数显示,20个大城市的二手房价格连续3个月下跌。当然,二手房价格的下降也受到新房的影响。想想看,新房的价格也是打折的,交易成本也有优势。二手房价格必须下降到与新房价格相同的水平,甚至低于新房价格。这就形成了一个新的规则,双方可以相互竞标。

去年,各地新房限价令直接导致二手房市场低迷,尽管出现了“排队买房”等混乱局面。然后,今年的二手房价格下调将把新房子逼入绝境。开发商心里很清楚,政府对土地出让溢价和新房提价的限制,实质上是切断房价从“地价-房价”和“新房价格-二手房价格”的传导渠道,将房地产归类为回报率平平的资产。因此,开发人员的唯一选择是加快发货速度。

人们普遍认为房价在很高的水平上是平衡的。

笔者认为,由于过去几年的高地价,以及允许一定的涨幅,新房价格将会上涨,以保持财富增长的良好理念,防止需求方失去动力。这样,对土地市场和商品房市场来说都是好事。毕竟,消除对房地产的依赖不可能在短时间内实现。

然而,房地产市场的前景是明朗的,它作为一种资产的尾部溢价已经被无意识地消耗掉了。无论是房价还是成交量,高水平的平衡都是各方的共识。政策应该平衡和平衡,例如,新的贷款市场报价(lpr)将在5年内保持不变,没有任何目标利率增长。显然,房地产市场很冷,需要稳定。(摘自《李鱼枷房地产笔记》微信公众号)

李·鱼枷

(中信经纬应用)

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